Qual o prazo de garantia aplicável às pinturas de um edifício?

Para responder à questão em apreço, é essencial analisar o regime jurídico das garantias aplicáveis a bens móveis e imóveis.

A 1 de janeiro de 2022, entrou em vigor o Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, com a epígrafe “Direitos do Consumidor na Compra e Venda de Bens, Conteúdos e Serviços Digitais”, que estabelece o regime jurídico aplicável às garantias dos bens móveis e imóveis.

Este diploma introduziu alterações significativas, reforçando a proteção dos consumidores, bem como, alargando os prazos de garantia em determinados casos.

Neste contexto, para melhor compreensão das garantias aplicáveis, importa distinguir entre as seguintes categorias:

1. Garantia aplicável a bens móveis;

2. Garantia aplicável a bens imóveis.

1. GARANTIA DOS BENS MÓVEIS

   
   

Desde o ano de 2022, o prazo de garantia dos bens móveis foi alargado de dois para três anos em caso de defeito ou avaria.

Durante os primeiros dois anos, o consumidor beneficia de uma presunção legal de que qualquer defeito detetado já existia à data da entrega do bem.

No terceiro ano, o consumidor continua protegido, mas poderá ser necessário demonstrar que a falta de conformidade não resulta de uso indevido.

Nos casos em que os bens móveis sejam vendidos conjuntamente com um imóvel (como eletrodomésticos embutidos), aplica-se igualmente a garantia de três anos.

Importa salientar que, caso o bem apresente defeito, a contagem do prazo de garantia suspende-se a partir do momento da comunicação do defeito ao vendedor, até que a reparação ou substituição seja concluída.

2. GARANTIA DOS BENS IMÓVEIS

No que concerne aos bens imóveis, a legislação distingue entre elementos estruturais e não estruturais, atribuindo prazos distintos de garantia:

• ELEMENTOS ESTRUTURAIS – 10 anos de garantia para os imóveis adquiridos ou construídos, após 1 de janeiro de 2022.

  Nota: Nos imóveis adquiridos antes desta data, aplica-se o prazo de 5 anos.

• ELEMENTOS NÃO ESTRUTURAIS – 5 anos de garantia.

2.1. ELEMENTOS ESTRUTURAIS

Consideram-se elementos estruturais aqueles que comprometem a estabilidade e a segurança da construção, sendo, muitas vezes, componentes não visíveis, tendo a garantia de 10 anos.

Conforme definido no Despacho Normativo n.º 9/2014, emitido pelo Ministério da Economia, através do Gabinete do Secretário de Estado das Infraestruturas, Transportes e Comunicações, o Anexo atinente ao n.º 5 desse mesmo Despacho, estabelece os elementos a considerar, nomeadamente:

·      Fundações diretas (sapatas, lintéis de fundação, ensoleiramentos, poços de fundação, …);

·      Fundações indiretas (estacas, maciços de encabeçamento, microestacas, …);

·      Estruturas de contenção (estacas -prancha, paredes moldadas, muros de berlim, muros de munique, entre outros (…);

·      Superestrutura (pilares, lajes, vigas, paredes resistentes, …);

·      Sistemas de pré-esforço;

·      Elementos da estrutura da cobertura (madres, travessas …);

·      Estruturas metálicas, de madeira, pedra ou mistas.

            Nota: No que concerne à aquisição de imóveis após 1 de janeiro de 2022, os quais beneficiam de um prazo de garantia de 10 anos relativamente aos seus elementos estruturais, importa esclarecer o seguinte:

Este regime é aplicável aos contratos de compra e venda celebrados entre um profissional e um consumidor, desde que tenham por objeto prédios urbanos destinados a fins habitacionais.

• Profissional: Qualquer pessoa singular ou coletiva, pública ou privada, que atue no âmbito da sua atividade comercial, industrial, artesanal ou profissional no âmbito dos contratos abrangidos por este regime.

• Consumidor: Pessoa singular que, ao celebrar o contrato, não atue com fins comerciais, industriais, artesanais ou profissionais, adquirindo o imóvel para uso pessoal ou familiar.

Para efeitos legais, nos termos do artigo 2.º, alínea d), do Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, considera-se prédio urbano qualquer edificação incorporada no solo, incluindo os terrenos que lhe sirvam de logradouro. Fazem ainda parte do imóvel todos os bens móveis que se encontrem ligados materialmente ao prédio com carácter de permanência.

2.2. ELEMENTOS NÃO ESTRUTURAIS

Os elementos não estruturais, que gozam de 5 anos de garantia, abrangem todos os componentes do imóvel que, embora não comprometam a estabilidade do edifício, podem afetar a sua funcionalidade e conforto. São exemplos:

• Paredes não resistentes;

• Isolamentos e impermeabilizações (cobertura, fachadas, etc.);

• Acabamentos e revestimentos (betonilhas, pinturas, azulejos, etc.);

• Caixilharia (portas, janelas, etc.);

• Elementos de proteção (vedações, guardas, portões, etc.);

• Instalações elétricas e de telecomunicações;

• Canalizações e louças sanitárias;

• Mobiliário fixo de cozinha e outros equipamentos embutidos.

Isto é, todo o tipo de bens que não são estruturais, mas que, fazem parte da habitação.

3. DIREITOS DO CONSUMIDOR E OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR/CONSTRUTOR

Nos termos da lei, caso seja detetada uma anomalia ou falta de conformidade dentro do período de garantia, o consumidor tem direito a exigir:

1. A reparação do defeito, sem custos adicionais;

2. A substituição do bem, caso a reparação não seja possível ou razoável;

3. Uma redução proporcional do preço;

4. A resolução do contrato, salvo se tal solução for desproporcional ao defeito verificado.

Deste modo, se um problema surgir dentro do prazo de garantia, o consumidor pode optar por qualquer uma das soluções acima, salvo se tal pedido for manifestamente abusivo ou impossível.

A reparação ou substituição do bem deve ocorrer num prazo razoável e sem grave inconveniente para o consumidor, considerando a natureza e complexidade da falta de conformidade.

4. COMUNICAÇÃO DE DEFEITOS E PRAZOS PARA RECLAMAÇÃO

Uma das mudanças mais significativas introduzidas pelo Decreto-Lei, foi a eliminação da obrigação de comunicação do defeito no prazo de um ano após a sua deteção. Atualmente, basta que o consumidor notifique o defeito dentro do prazo da garantia.

No entanto, recomenda-se que o faça o mais rapidamente possível, uma vez que, facilita a prova de que a anomalia não decorre do mau uso, agilizando a resolução do problema.

Caso não se consiga resolver a situação pela via extrajudicial, com o vendedor ou construtor, o consumidor pode recorrer à via judicial para exigir a reparação do bem.

Para tal, deve propor a ação no prazo de 3 anos a contar da data em que comunicou o defeito ao vendedor. Findo esse prazo, o responsável pela garantia fica desobrigado de qualquer reparação.

5. APLICABILIDADE A IMÓVEIS NOVOS, USADOS E EMPREITADAS

Importa ainda destacar que a garantia prevista na lei abrange não apenas imóveis novos, mas também imóveis usados, desde que seja possível demonstrar a existência de defeitos ou vícios ocultos.

Além disso, este regime aplica-se igualmente a bens e serviços fornecidos no âmbito de empreitadas, garantindo que os consumidores estejam protegidos contra problemas na execução da obra.

ASSIM SENDO, CONCLUI-SE QUE:

• O prazo de garantia aplicável aos trabalhos de pintura em edifícios, nos termos do Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, é de 5 anos, uma vez que se trata de um elemento não estrutural;

• Tendo esse prazo já decorrido, não poderá ser exigida ao Empreiteiro a reparação dos defeitos ou deteriorações verificadas.

Artigo escrito por Carina de Sousa Mealha, destinado exclusivamente a fins de divulgação jurídica e esclarecimento geral. É expressamente proibida a reprodução, total ou parcial, do presente conteúdo sem a devida identificação da autoria e respetiva citação da fonte.

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