¿Cuál es el período de garantía aplicable a la pintura de un edificio?
Para responder a la pregunta planteada, es fundamental analizar el marco jurídico que rige las garantías aplicables a los bienes muebles e inmuebles.
El 1 de enero de 2022 entró en vigor el Decreto Ley n.º 84/2021, de 18 de octubre , titulado "Derechos del consumidor en la compraventa de bienes, contenidos y servicios digitales ", por el que se establece el régimen jurídico aplicable a las garantías de bienes muebles e inmuebles.
Esta legislación introdujo cambios significativos, reforzando la protección del consumidor y ampliando los períodos de garantía en ciertos casos.
En este contexto, para una mejor comprensión de las garantías aplicables, es importante distinguir entre las siguientes categorías:
1. Garantía aplicable a bienes muebles;
2. Garantía aplicable a bienes inmuebles.
GARANTÍA PARA BIENES MUEBLES
Desde 2022 , el período de garantía para bienes muebles se ha ampliado de dos a tres años en caso de defectos o averías.
Durante los dos primeros años, el consumidor se beneficia de la presunción legal de que cualquier defecto detectado ya existía en el momento de la entrega de la mercancía.
En el tercer año, el consumidor sigue protegido, pero puede ser necesario demostrar que el incumplimiento no se debe a un uso indebido.
En los casos en que los bienes muebles se vendan junto con bienes inmuebles (como electrodomésticos empotrados), también se aplica la garantía de tres años.
Es importante señalar que, si el artículo tiene un defecto, el período de garantía queda suspendido desde el momento en que se informa del defecto al vendedor hasta que se complete la reparación o el reemplazo .
GARANTÍA DE ACTIVOS INMOBILIARIOS
En lo que respecta a los bienes inmuebles, la legislación distingue entre elementos estructurales y no estructurales, asignando diferentes períodos de garantía:
ELEMENTOS ESTRUCTURALES : garantía de 10 años para propiedades compradas o construidas después del 1 de enero de 2022 .
Nota : Para las propiedades adquiridas antes de esta fecha, se aplica el período de 5 años.
ELEMENTOS NO ESTRUCTURALES – 5 años de garantía.
2.1. ELEMENTOS ESTRUCTURALES
Se consideran elementos estructurales aquellos que comprometen la estabilidad y la seguridad de la construcción , que a menudo son componentes no visibles, y tienen una garantía de 10 años .
Tal como se define en la Orden Reglamentaria N° 9/2014 , emitida por el Ministerio de Economía , a través de la Oficina del Secretario de Estado de Infraestructuras, Transportes y Comunicaciones , el Anexo relativo al punto 5 de dicha Orden establece los elementos que deben considerarse, a saber:
• Cimentaciones directas (zapatas, dinteles de cimentación, losas de cimentación, pilotes de cimentación, …);
• Cimentaciones indirectas (pilotes, cabezales de pilotes, micropilotes, …);
• Estructuras de contención (tabletas, muros pantalla, muros de Berlín, muros de Múnich, entre otros (...);
• Superestructura (columnas, losas, vigas, muros de carga, …);
• Sistemas de pretensado;
• Elementos de la estructura del tejado (correas, vigas transversales…);
• Estructuras de metal, madera, piedra o mixtas .
Nota: En lo que respecta a la adquisición de propiedades después del 1 de enero de 2022 , que se benefician de un período de garantía de 10 años para sus elementos estructurales , es importante la siguiente aclaración:
Este régimen se aplica a los contratos de compraventa celebrados entre un profesional y un consumidor , siempre que el objeto de dichos contratos sean edificios urbanos destinados a uso residencial .
Profesional: Cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que actúe en el ejercicio de su actividad comercial, industrial, artesanal o profesional en virtud de contratos cubiertos por este régimen.
Consumidor: Persona física que, al celebrar el contrato, no actúa con fines comerciales, industriales, artesanales o profesionales , sino que adquiere la propiedad para uso personal o familiar .
A efectos legales, de conformidad con el artículo 2(d) del Decreto Ley n.º 84/2021, de 18 de octubre , se considera edificación urbana todo edificio incorporado al terreno , incluido el terreno que le sirve de patio. Todos los bienes muebles que estén unidos de forma material y permanente al edificio también se consideran parte de la propiedad .
2.2. ELEMENTOS NO ESTRUCTURALES
Los elementos no estructurales, que cuentan con una garantía de 5 años , abarcan todos los componentes de la propiedad que, si bien no comprometen la estabilidad del edificio, pueden afectar su funcionalidad y comodidad. Algunos ejemplos son:
Muros débiles ;
Aislamiento e impermeabilización (techos, fachadas, etc.);
Acabados y revestimientos (soleras, pintura, azulejos, etc.);
Carpintería (puertas, ventanas, etc.);
Elementos de protección (vallas, guardias, puertas, etc.);
Instalaciones eléctricas y de telecomunicaciones ;
Fontanería y sanitarios ;
Muebles de cocina fijos y otros equipos empotrados .
Es decir, todo tipo de bienes que no son estructurales, sino que forman parte de la vivienda.
Derechos del consumidor y obligaciones del vendedor/constructor
Según la ley, si se detecta una anomalía o no conformidad dentro del período de garantía , el consumidor tiene derecho a exigir:
Reparamos el defecto sin coste adicional;
Sustitución del artículo , si la reparación no es posible o razonable;
Una reducción de precio proporcional ;
La rescisión del contrato es posible , a menos que dicha solución sea desproporcionada al defecto detectado.
Por lo tanto, si surge algún problema dentro del período de garantía, el consumidor podrá elegir cualquiera de las soluciones anteriores, a menos que dicha solicitud sea manifiestamente abusiva o imposible.
La reparación o sustitución de los bienes deberá efectuarse en un plazo razonable y sin causar inconvenientes significativos al consumidor , teniendo en cuenta la naturaleza y la complejidad de la no conformidad.
4. NOTIFICACIÓN DE DEFECTOS Y PLAZOS PARA LA PRESENTACIÓN DE RECLAMACIONES
Uno de los cambios más significativos introducidos por el Decreto-Ley fue la eliminación de la obligación de notificar el defecto dentro del plazo de un año desde su detección. Actualmente, basta con que el consumidor notifique el defecto dentro del período de garantía .
Sin embargo, se recomienda hacerlo lo antes posible , ya que esto facilita demostrar que la anomalía no se debe a un mal uso, acelerando así la resolución del problema.
Si la situación no se puede resolver extrajudicialmente con el vendedor o el constructor, el consumidor puede recurrir a acciones legales para exigir la reparación del inmueble.
Para ello, debe presentar la demanda dentro de los 3 años siguientes a la fecha en que notificó el defecto al vendedor . Transcurrido este plazo, la parte responsable de la garantía ya no estará obligada a realizar ninguna reparación.
5. APLICABILIDAD A PROPIEDADES NUEVAS Y USADAS Y PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN
También es importante destacar que la garantía prevista en la ley cubre no solo las propiedades nuevas, sino también las usadas , siempre que sea posible demostrar la existencia de defectos o fallas ocultas.
Además, este régimen también se aplica a los bienes y servicios suministrados en el marco de contratos de construcción , garantizando así la protección de los consumidores frente a problemas en la ejecución de la obra.
Por lo tanto, se puede concluir que:
El período de garantía aplicable a los trabajos de pintura en edificios, según el Decreto-Ley nº 84/2021, de 18 de octubre , es de 5 años , ya que se trata de un elemento no estructural ;
Dado que este plazo ya ha expirado, no se le puede exigir al Contratista que repare ningún defecto o deterioro que se encuentre .
Este artículo, escrito por Carina de Sousa Mealha , tiene como único fin la divulgación legal y la aclaración general. Queda expresamente prohibida la reproducción, total o parcial, de este contenido sin la debida atribución y citación de la fuente.
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